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找到房地产交易的圣杯

2018年7月2日,星期一
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如果你看过这部标志性的电影 《u乐app官方》和《十字军东征, 你会想起印第需要通过四次测试才能找回圣杯的高潮场景. 犯错的余地微乎其微,而风险也很高. 只要走错一步,他就会通过考试,失去一切, 包括他的头(如果他不像忏悔者一样跪下来通过测试的话,就会发生这种情况).

当u乐app官方进行投资时,u乐app官方关注的是回报和风险之间的平衡. 这四个测试, 就我而言, 能让u乐app官方在不丢脑袋的情况下获得财富的圣杯吗.  

1. 现金/现金回报($/$)

现金对现金回报 是否有工具根据你的实际现金投资与该物业将产生的收益来计算投资物业的价值.

现金对现金的回报是用一个百分比来表示的,这个百分比反映了每年的收入相对于初始现金投资的数额. 这个投资指标是通过用你的净收入除以你的初始投资来计算的. 您的初始投资将包括以下启动和获取成本:

  • 首付
  • 检查、评估和与收购相关的任何其他尽职调查费用
  • 修理和翻新费用总额
  • 关闭成本

你的年度净租金收入将包括你的总租金收入减去你的年度经常性开支,其结果将告诉你,该投资的现金流是正的还是负的:

  • 房产税
  • 维护成本
  • 会员费
  • 物业管理
  • 抵押贷款
  • 空置率

现金流量除以投入的现金等于现金回报率. 在5%到10%之间, 你在状态中, 一般来说, 考虑到具体的财产风险和当前的市场. 观看这段视频,创建一个简单的Excel计算器来构建你的四项测试工作表.

2. 净现值(NPV)

净现值 是否有一个指标用来计算投资物业未来净现金流的现值.

这个指标在确定投资收益时很有价值. 它是基于预期的未来现金流是否会呈现比投资于该物业所需的价值更大的价值. 因此, 允许投资者计算一个收益,可以与其他潜在的资产和机会进行比较,通过相同的衡量标准. 计算净现值, 未来的现金流以期望收益率折现,并从投入的初始资本中扣除. 为了计算内部收益率,你需要从以下步骤开始计算:

  • 总持有期(以年为单位)
  • 每年产生的现金流
  • 折现收益率
  • 最初的现金投资

这个计算是用来告诉u乐app官方未来收益的现值是否大于或等于这些收益的成本, 从而提供你想要的回报率. 结果你会希望看到一个正数, 因为这将意味着投资超过你的预期.

3. 初始收益率(IRR)

内部收益率 在评估一项潜在投资时,是否有一个关键的衡量标准,通过确定一个贴现率,使所有现金流的净现值等于零来显示盈利能力.

它使用相同的信息需要计算NPV,以确定初始收益率与NPV设置为零,并解决所需的贴现率. 这个工具将为您提供投资预期的预期增长率. 你想在这个类别中看到一个正数, 而且一般来说, 内部收益率就越高, 投资越好. 通过创建一个公平的竞争环境来比较多个属性,这种计算是有价值的.

对于IRR,没有神奇的数字. 在大多数目前正在承销的投资地产中, 内部收益率小于或等于10%似乎更像是一个负面结果, 而内部收益率在15%或以上通常被认为是不错的投资.  

4. 修正内部收益率(MIRR)

修正的内部收益率 参考确定的IRR和对该计算有贡献的总体财务指标,考虑你想要的投资目标.

预投资将帮助您确定多少初始资本投资是需要的,并评估您的回报率的初始金额. 在持有期间, 你的现金流分析将帮助你确定投资期间的回报. 最后, MIRR将帮助你确定你的退出策略,通过你的预期销售价格和回报,并将其与其他投资的回报进行评估, 不同保存时间, 以及为了获得最佳的总体回报,最初应该投入多少. MIRR是作为这些指标的结果而产生的全局计算,它为您提供了回报的总体快照,以便您对该属性进行最终评估. 这是另一个有用的视频,帮助你建立自己的自定义投资输入工作表,以及你的现金对现金计算.

有了新发现的知识, 当你评估投资的短期和长期表现时,你将能够评估潜在的投资,看看他们是否通过了这四个测试. 我强烈建议您与当地的物业经理交谈,他对该地区有一定的了解,以帮助您确定收入与费用的比率,以便您可以将准确的现金流输入到您的模型中. 我也不会建议租金每年上涨超过3%.

遵循以下指导, 你可以避免做出糟糕的选择, 比如马库斯·布罗迪在电影结尾时被外表所愚弄,喝错了杯子. 可以避免“他/她选择不当”. 简单地说:永远不要仅仅因为某样东西闪闪发光就投资它. 

-Andrew Propst《Bigger Pockets》