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HRG Property Management Blog

潜在的租金控制可能意味着右倾市场的大规模退出

2018年8月6日,星期一
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最近高涨的租金控制措施和倡议是否意味着我可以通过出售我目前的住宅投资物业赚得更多? Does that seem upside down? 别忘了,每个硬币都有两面.

Holding Coin

照片由Jordan Rowland在Unsplash上拍摄

立法者和租金控制倡议者目前正在努力废除禁止租金控制的州法律,并在全国各州恢复这一做法. Illinois, 加州和华盛顿在恢复这一做法以控制住房成本的努力中获得了一些立足点. In Oregon, 尽管2017年有一项法案以微弱劣势被否决, 在房租大幅上涨、住房供应有限的城市中,这一概念越来越受欢迎. 在低收入人群中尤其如此. 

任何参加微观经济学101课程的本科生都会告诉你,人们会对激励做出反应. 租金管制试图人为地为某种商品或服务设定价格上限(就像最低工资为工资设定价格下限一样)。. On paper, 这一政策限制了租金,让投资者达到人为的最大限度, 而租房者要承担的成本是有上限的. 然而,就像任何经济政策一样,总会有意想不到的后果. In the case of rent control, 该政策改变了投资者将资金投资于市场的动机.

通过人为设置投资收入流的上限, 租金管制也限制了大多数投资者愿意投资的数额. Having limited upside gain, 同时保持完全的下行损失风险, 意味着投资者在这些市场的贡献将减少,因为他们在其他地方寻求更高的回报. People respond to incentives. 投资者不太可能同时购买房产, 也不太可能像以前那样进行维修和维护. 这也意味着,许多投资者将直接退出,投资于其他市场.

Geen Sign

Photo by Franck V. on Unsplash 

因为资金逃离潜在的租金控制市场, 他们将在政府干预较少的其他市场寻找机会. 这为无租金管制市场的投资者创造了一个黄金机会,可以以更高的价格出售.  如果租金管制在这些特定的市场失效,我预计在非租金管制的市场上,价格会出现一点回调. 

如果你考虑卖掉你在一个地方的投资,逃离租金管制地区的投资者可能会觉得有吸引力, now may be the time to sell. 最大的外流很可能发生在11月大选之前. 也许您正在考虑1031交换, retirement, or a host of other reasons, now is a great time to sell.

另一个有吸引力的选择是,卖掉你目前在一个地区的房产,使其进入新的增长周期. In many newer growth areas, 租金收入与初始资本投资的比率可能比你现在的财产要高得多. 这允许你通过在这些减少初始投资进入的领域将资金分配到多个资产来成倍增加你的投资. 其结果是,在多个市场和房地产类型中,投资组合更加多样化. 这种策略可以显著改善你的现金流和内部收益率.

Jar of Coins

Photo by Michael Longmire on Unsplash