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潜在的租金控制可能意味着在正确的市场上有一个巨大的退出

系统- 2018年8月6日星期一
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最近高涨的租金控制措施和倡导是否意味着我可以通过出售我目前的住宅投资物业赚得更多? 这看起来是颠倒的吗? 别忘了,每个硬币都有两面.

拿着硬币

由Jordan Rowland在Unsplash上拍摄

立法者和租金控制倡导者目前正在努力废除禁止租金控制的州法律,并在全国各州恢复这一做法. 伊利诺斯州, 为了控制住房成本,加州和华盛顿正在努力恢复这种做法,并获得了一些立足点. 在俄勒冈州, 尽管该措施在2017年以微弱劣势被否决, 在租金大幅上涨、住房供应有限的城市,这一概念正在得到普及. 在低收入人群中尤其如此. 

任何选修过微观经济学基础课的本科生都会告诉你,人们会对激励做出反应. 租金管制试图人为地设定商品或服务的价格上限(就像最低工资设定工资的价格下限一样). 在纸上, 这一政策限制了租金,使投资者达到了人为的最大限度, 而租房者对他们会产生的费用有一个上限. 然而,就像任何经济政策一样,总会有意想不到的后果. 在租金管制方面, 这项政策改变了投资者将资金投入市场的动机.

通过人为地设置投资收入的上限, 租金控制也限制了大多数投资者的投资意愿. 上行收益有限, 同时保持完全的下行损失风险, 这意味着投资者在其他市场寻求更高回报时,对这些市场的贡献将会减少. 人们会对激励做出反应. 投资者不太可能同时购买房产, 也不太可能进行相同水平的维修和维护. 这还意味着,许多投资者将干脆在下一次退出时投资其他市场.

Geen标志

图片由 弗兰克V. on Unsplash 

随着资金逃离潜在的租金管制市场, 他们将在政府干预较少的其他市场寻找机会. 这为非租金管制市场的投资者创造了一个黄金机会,可以以更高的价格出售.  如果这些精选市场的租金管制失效,我预测非租金管制市场的价格会有一点向下修正. 

如果你考虑在一个地方出售你的投资,投资者逃离租金控制地区可能会发现有吸引力, 现在可能是抛售的时候了. 最大规模的撤离很可能发生在11月大选之前. 也许你在考虑换1031, 退休, 或者其他原因, 现在是出售的好时机.

另一个有吸引力的选择是,将你目前的房地产出售到一个更接近增长周期的地区,并利用该房地产进入新的增长地区. 在许多新兴的增长领域, 租金收入与初始资本投资的比率可能会大大高于你现在的房产. 这使得你可以通过将资金分配到这些地区的多个房产中来增加你的投资. 其结果是在多个市场和房地产类型的投资组合更加多样化. 这种策略可以极大地改善你的现金流和内部收益率.

罐子里的硬币

图片由 迈克尔Longmire on Unsplash

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